没有污染源和噪音源
2018-06-30 11:00
来源:未知
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在二手房成交价普遍低于报价的前提下,很多网站评估系统在计算价格时都会失准。从事评估模型开发多年的软件工程师李先生透露,即便是在房源方面占得先机的中介公司,其价格评估也未必百发百中。如去年全市月均成交二手房1.2万套,即便是大型中介公司,最多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近5000个,评估系统无法掌握全市各地区的交易数据,只能依靠个案找补,评估价格自然难保准确。

无独有偶,家住双井的卖房人赵女士也有过类似的经历将同一套房源信息录入5套不同的评估系统,结果显示门户网站最大方,而中介网站的出价几乎都是最低的。

我身边不少同事都用过网上评估系统,可以在不跟中介打交道的前提下,了解到自家房产的市场价格。王莉说,评估二手房只需登录到相关网站的二手房评估页面,输入想要评估的二手房的相关数据资料,便可在几秒钟内获得参评二手房的评估结果。

因为想换套大点儿的房子,家住万年花城的市民王莉打算在春节前,将自家的一套两居室拿到中介挂牌出售。提前询价的准备工作自然必不可少,于是她想先利用网上的二手房价格评估系统先探探路。

王莉居住的一套南北向两居室位于10层,建筑面积90平方米,周边景观较好,没有污染源和噪音源。于是,她自信满满地将房屋信息分别输入焦点房地产网、链家在线的网上评估系统,得到的评估结果却令人咋舌:267.1万元、283万元和258.9万元。同一套房子的价差几十万元,到底该信谁?

目前,各方认可的传统房地产评估主要采用三种方式综合计算房屋价值,收入法利用房屋市场租金倒推出房价;成本法侧重于开发商普遍采用的重置成本,将土地、建安成本等要素纳入评估范围;还有一类是中介普遍采用的比较法,即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。最后,评估人员会采用就低不就高的原则,将通过上述三种方式计算出的较低数值,确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请贷款,可以降低金融机构的风险,而其他各类评估价格均不具备这样的效力,只能用作决策参考。

相比之下,传统意义的房产评估,才是二手房交易各方的不二选择,具有法律依据。北京房地产业协会有关人士说,由专业评估机构出具的评估报告,可以作为申请抵押贷款、出具资产证明等的依据。

目前,市场中的各类房价评估系统基本采用的都是比较法计算模型,即用户将房源信息录入系统后,评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的靶子房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格,所以选取的靶子房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能,各家门户网站选择的靶子,大多借助用户在网上打出的房源报价。

对于中介与门户网站两大类评估系统的反差表现,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露:中介公司与门户网站评估房价的依据不同。

在传统评估过程中,影响一套房子价格评估的因素有几十种,而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑,网上评估系统更多的是想通过这项服务,吸引用户将手中房子挂牌,促成交易。

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